Non-respect du droit de préemption de l’Etat: Un gros risque pour les acquéreurs de parcelles en zone rurale

Par Désiré C. VIGAN A/R Mono Couffo,

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La course effrénée à l’acquisition de terres qui caractérise les Béninois n’épargne pas les territoires du Mono et du Couffo. Seulement, le droit de préemption de l’Etat au titre des dispositions légales encadrant les transactions foncières n’est pas toujours respecté. Cette négligence est porteuse d’un gros risque pour les potentiels acquéreurs de parcelles.

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« L’Agence nationale du domaine et du foncier exerce un droit de préemption sur toutes les transactions opérées sur les terres rurales. Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait obtenu le visa de l’agence ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet. Un décret pris en conseil des ministres précisera les modalités d’exercice du droit de préemption ». Telles sont les dispositions de l’article 362 de la loi numéro 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial applicable en République du Bénin.
Ces dispositions changent la donne en matière de propriété foncière en zone rurale. Les terres appartiennent d’abord à l’Etat. Et tout présumé propriétaire d’un lopin de terres rurales, et désireux de le vendre, a l’obligation de consulter l’Etat via les relais de l’Agence nationale du domaine et du foncier (Andf). Il s’agit des Bureaux communaux du domaine et du foncier (Bcdf). En dépit des efforts consentis pour la mise en place de ces structures, force est de constater que les dispositions de l’article 362 sont peu respectées. En témoignent les statistiques relatives aux visas sollicités de l’Andf, en 2019, dans les communes du Mono et du Couffo. Dans le Mono, en dehors de Houéyogbé qui a requis 82 avis de préemption contre trois seulement pour Grand-Popo, les quatre autres communes ont, chacune, zéro avis à leur compteur. Comé, Bopa, Athiémé et Grand-Popo sont les quatre mauvais élèves en la matière. Le département du Couffo peut se flatter d’avoir fait mieux, soit 223 visas reçus de l’Andf. Klouékanmey se hisse en tête du classement avec 137 avis de préemption requis suivie d’Aplahoué pour 39 avis contre 29 pour Djakotomey, 9 pour Dogbo, 8 pour Lalo et 1 pour Toviklin.
Prévus pour être installés dans les 77 communes, les Bureaux communaux du domaine et du foncier (Bcdf) opérationnels, pour le moment, sont au nombre de quatorze. A raison d’un bureau par département, exception faite du Littoral et de l’Atlantique. Le Littoral dispose de deux Bcdf. Pour le compte de l’Atlantique, les deux Bcdf sont installés respectivement dans les communes d’Abomey-Calavi et d’Allada. Le Bcdf du Mono est à Lokossa et celui du Couffo se trouve à Aplahoué.

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Le gros risque

L’Andf étant la seule structure habilitée à exercer le droit de préemption nécessaire sur les zones rurales, toute gymnastique pour la contourner est un gros risque. Le risque de ne pouvoir exhiber son titre de propriété au regard de la loi. Cyr Sohoudji, responsable du bureau de l’Andf pour le Mono, souligne que le présumé propriétaire d’une terre rurale dont la transaction n’a pas requis le visa de sa structure n’a fait que jeter ses sous par la fenêtre. Et là-dessus, l’article 362 est sans équivoque. « …Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait obtenu le visa de l’agence ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet… », stipule cet article.
Dans la pratique, c’est le vendeur qui fait part de son intention au Bcdf, selon Emmanuel Mouzoun, cadre de la mairie d’Aplahoué. La correspondance adressée au Bcdf devant préciser les dimensions de la terre à céder, sa situation géographique et le coût de la transaction, confie le fonctionnaire de la mairie. Ces informations référées à l’Andf permettent, avec l’appui des sections villageoises de gestion foncière, de procéder aux enquêtes contradictoires en vue de préserver les droits du vendeur et ceux de l’acquéreur. Sur le rapport sanctionnant l’enquête, l’Andf émet son avis, en exerçant le droit de préemption de l’Etat. Si les enquêtes révèlent que la zone concernée par la transaction est frappée d’utilité publique, la procédure change et l’Etat se positionne en acquéreur. Mais dans le cas contraire, la procédure suit son cours en intégrant les nouvelles dispositions du code et celles contenues dans la loi des finances exercice 2020. A en croire Cyr Sohoudji, les transactions effectuées au mépris de ces dispositions font non seulement perdre de l’argent à l’acquéreur mais aussi peuvent valoir des ennuis judiciaires aux autorités communales qui affirment de telles ventes de terres.