Initiative d’un Code de l’urbanisme: Un texte ambitieux pour changer le visage des villes

Par Claude Urbain PLAGBETO,

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Plus rien ne sera comme avant dans la gestion des villes au Bénin, dès l’adoption du Code de l’urbanisme en cours de finalisation. Le texte dont l’avant-projet a fait l’objet d’un atelier de concertation entre les parties prenantes, fin octobre dernier à Cotonou, augure des bouleversements dans l’aménagement et la pratique urbanistiques.

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Le titre foncier (Tf) ne constituera pas un obstacle à l’exercice du droit de préemption, d’expropriation et aux opérations d’urbanisme. Et, l’Etat, les collectivités décentralisées, les établissements publics de coopération intercommunale pourront constituer et sécuriser les réserves foncières issues du droit de préemption. Lesdites réserves seront délimitées sous forme de Zone d’aménagement différé (Zad) pour les zones d’activités et d’Emplacements réservés pour les terrains à bâtir en faveur d’équipements publics. Ces principes sont consacrés par l’avant-projet de loi-cadre sur l’urbanisme en cours de finalisation. Ainsi, les détenteurs de Tf seront frappés si nécessaire, des coefficients de réduction indispensable aux servitudes d’infrastructures publiques et à l’implantation des équipements socio-collectifs.
De même, s’il est adopté en l’état, le texte imposera des autorisations visant à assurer le contrôle de l’occupation et de l’utilisation a priori et a posteriori. Outre le permis de construire exigé avant la construction ou la rénovation d’un bâtiment, il y a un certificat d’urbanisme qui donnera des informations sur les affectations et les usages du sol pour des opérations d’aménagement urbain ou de construction. Un permis d’aménagement autorisera les opérations d’urbanisme. A ces documents s’ajoutent le permis de démolir et le certificat de conformité et d’habitabilité également prévus.
Au nombre des documents d’urbanisme, l’expert commis pour la réalisation de l’avant-projet en a retenu deux à savoir le Plan directeur d’urbanisme (Pdu) pour les agglomérations au sein des communes et le Schéma directeur de l’aménagement et d’urbanisme (Sdau) pour les communes à statut particulier et les territoires intercommunaux.
Les opérations d’urbanisme pourraient prendre plusieurs formes. Le lotissement est relatif aux terrains nus destinés à l’habitation et à l’implantation des équipements communautaires, administratifs, commerciaux, industriels, artisanaux, touristiques et de loisirs. La restructuration urbaine concerne la réorganisation, la viabilisation et l’équipement d’un tissu urbain déjà habité mais précaire et, ou vétuste en vue de l’amélioration de l’habitat et la mise en place des équipements collectifs. L’opération d’aménagement concerté touchera une zone ou un terrain situé en milieu urbain ou périurbain, en vue de créer un tissu urbain équipé et viabilisé sous la conduite concertée entre les pouvoirs publics et les propriétaires fonciers identifiés et le cas échéant, avec un promoteur immobilier. L’opération de sauvegarde et de mise en valeur consistera à conserver, restaurer et mettre un périmètre à vocation culturelle et, ou naturelle présentant un caractère historique, esthétique ou exposé à des risques de catastrophes.

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Contrer l’étalement urbain

L’avant-projet de loi portant Code de l’urbanisme aborde, entre autres, les différents principes et les règles fondamentales applicables à certaines parties du territoire national, notamment les espaces boisés, les zones humides et sensibles du littoral, les zones de flancs de montagne et de colline, tout comme les responsabilités des aménageurs : urbanistes, architectes, géomètres experts, ingénieurs civils et promoteurs immobiliers. Le texte dont l’initiative date de deux décennies est conçu pour être, après son adoption, une loi complémentaire aux autres textes de loi régissant le foncier; l’aménagement du territoire; les changements climatiques ; la protection des forêts ; la protection, l’aménagement et la mise en valeur de la zone du littoral. Son initiative vise à pallier l’insuffisance des instruments juridiques sur l’urbanisme et l’obsolescence des outils existants qui entravent les efforts de développement de villes durables et affectent la gestion des infrastructures nécessaires à un développement durable.
En fait, la plupart des textes dont il est fait usage dans le secteur de l’urbanisme datent de la période coloniale et ne sont plus forcément en phase avec les réalités d’aujourd’hui en matière d’organisation judicieuse de l’espace urbain et du contrôle rationnel de l’utilisation du sol. Jusque-là, le contexte urbain béninois est caractérisé par l’étalement des agglomérations engendrant la prolifération des zones périurbaines faiblement équipées et viabilisées ainsi que des constructions en zones impropres à l’habitat. Cette situation compromet la protection de l’environnement exposant les « citadins » à des risques de catastrophes naturelles dus au dérèglement climatique. L’état d’inondation dans lequel baignent des milliers de ménages dans la ville de Cotonou et ses environs illustre à merveille les conséquences des occupations incontrôlées et la nécessité de promouvoir des habitats décents et un cadre de vie sain. A cela s’ajoutent les conflits fonciers domaniaux et territoriaux, toutes choses qui ne sont pas de nature à favoriser la paix, la sécurité et les investissements nécessaires au développement durable.